מה אני צריך על מנת לבצע תמ"א 38 בבניין שלי?
אזרחים רבים במדינת ישראל חושקים בביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם ולא בכדי. תכנית המתאר המפורסמת מניבה לדיירי הבניין יתרונות רבים – מרחבים מוגנים, דירות משודרגות אשר כוללות מרפסת וחדרים נוספים, בניין משופץ ועוד.
אזרחים רבים במדינת ישראל חושקים בביצוע פרויקט תמ"א 38 בבניין שלהם ולא בכדי. תכנית המתאר המפורסמת מניבה לדיירי הבניין יתרונות רבים – מרחבים מוגנים, דירות משודרגות אשר כוללות מרפסת וחדרים נוספים, בניין משופץ ועוד. עם זאת, רבים אשר מעוניינים לקדם את הפרויקט בבניין שלהם לא מודעים באיזה קריטריונים בדיוק עליהם לעמוד על מנת לממש אותו. במאמר הבא נפרט עבורכם מהן הדרישות השונות על מנת לזכות באישור לביצוע הפרויקט.
תמ"א 38 1, 2 ו-3 – מה ההבדל ביניהן?
רגע לפני שנציג לכם את רשימת הדרישות, חשוב שתכירו את האפשרויות השונות לתמ"א 38 על פי התיקונים לחוק.
- תמ"א 38/1 – זוהי התכנית המקורית והבסיסית ביותר, אשר על פיה מחויב היזם לחזק את הבניין הקיים ולהוסיף בו מרחבים מוגנים, כשבתמורה לכך הוא זכאי לבנות עד לשתי קומות נוספות המיועדות למכירה לדיירים חדשים.
- תמ"א 38/2 – על פי תיקון מספר 2 לחוק, ניתן לבחור גם במסלול הדומה יותר לפרויקטי בינוי פינוי – כלומר הריסת הבניין הקיים ובנייה של מבנה חדש לחלוטין במקומו. מבנה זה יכלול כמובן דירות משודרגות ומספר קומות נוספות למכירה.
- תמ"א 38/3 – התיקון השלישי לחוק נועד להסדיר סעיפים שונים ולהעניק הטבות נוספות במסגרת ההחלטות שהתקבלו בתמ"א 38/1 ובתמ"א 38/2. עיקר משמעות התיקון הינה בכך שהוא מאפשר לבנות במסגרת פרויקטים של חיזוק המבנה הקיים עד ל-2.5 קומות חדשות במקום עד לשתי קומות.
אז מה הן הדרישות?
- גיל הבניין – על מנת לקבל אישור לתמ"א 38 יש לוודא שהיתר הבנייה של הבניין הוצא לפני ה-1 בינואר 1980 ושהוא לא נקבע על פי ת"י 413 (תקן ישראל לחיזוק מבנים). במידה והיתר הבנייה התקבל לאחר תאריך זה, אך בכל זאת הבניין אינו עומד בתקן, ניתן לבצע את התמ"א ללא תוספת זכות בנייה.
- סוג המבנה – חשוב לדעת כי תמ"א 38 אינה חלה רק על מבני מגורים אלא גם על מבני ציבור, מבני משרדים וסוגים אחרים של בניינים.
- אזור – את התכנית ניתן לממש בכל מקום בארץ ללא קשר לשווי הנכס או האזור. לכן ניתן לראות פרוייקטי תמ"א 38 ירושלים או תל אביב, לצד פרויקטים באזורי הפריפריה. עם זאת, כל פרויקט תמ"א 38 טעון את אישור הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה.
- רוב דרוש – על מנת לקבל את האישור לביצוע הפרויקט יש לגייס תמיכה של רוב דיירי הבניין על פי סוג הפרויקט. לטובת תמ"א 38/1 (חיזוק המבנה הקיים) יש לגייס רוב מינימלי של 66 אחוזים מבעלי הדירות, בעוד שעל מנת לבצע תמ"א 38/2 (הריסת המבנה ובנייה מחדש) יש לקבל את הסכמתם של לפחות 80% מבעלי הדירות. עם זאת, על מנת להבטיח שהפרויקט לא ייפול במעלה הדרך בעקבות התנגדויות עיקשות של דיירים סרבנים מומלץ מאוד לפעול על מנת לקבל את הסמכת רובם המכריע של דיירי הבניין.
- לא זכאים – למרבה הצער לא ניתן ליישם את תכנית תמ"א 38 במבנים אשר פטורים מת"י 413, ובכללם מבנים בעלי קומה אחת או שתיים בשטח של 400 מ"ר ומבנים שאינם מאוישים רוב הזמן כמו למשל מחסנים.
יכולים לקבל את האישורים? הגיע הזמן לצאת לדרך
לסיכום, ניתן לראות כי רף הדרישות אינו כה גבוה כפי שנהוג לעתים לחשוב. לראיה – ניתן לראות בשנים האחרונות עוד ועוד פרוייקטי תמ"א 38 בירושלים, בתל אביב, ברמת גן ובערים נוספות ברחבי הארץ. אם העיון ברשימת הדרישות הביא אתכם למסקנה שאכן תוכלו לקבל אישור לביצוע הפרויקט, הרי שהשלבים הבאים הינם רתימת שאר דיירי הבניין לטובת המהלך, איתור יזם אשר יהיה נכון לבצע את הפרויקט וקבלת האישור הסופי של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. בהצלחה!
קראו עוד: תמ"א 38 בירושלים והסביבה – מה אתם מקבלים?
קראו עוד: תמ"א 38 בירושלים – הרוב הדרוש לביצוע הפרויקט
< לרשימת המאמרים המלאה
